رمزگشایی از پرواز قیمت مصالح ساختمانی - مجله شهبازی

نرخ رشد فصلی و نقطه ای قیمت مصالح ساختمانی در تهران مربوط به بهار 1400 که به تازگی منتشر شده، دو پیغام ساده و نیازمند رمزگشایی دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد، گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت میانگین مصالح ساختمانی در شهر تهران، روایتی از تغییرات این شاخص ارائه می نماید که حاوی نکات مهمی برای فعالان ساختمانی است. این گزارش نشان می دهد تورم هزینه ساخت مسکن از بابت مصالح ساختمانی به لحاظ فصلی در بهار 1400 حدود 19 درصد بوده و به لحاظ نقطه ای (در مقایسه با سه ماه بهار سال 99) 101 درصد بوده است. پیغام ساده این اندازه رشد قیمت مصالح ساختمانی این است که قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با بهار پارسال تقریبا دو برابر شده و این سومین رشد تند فصلی قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته است.

تورم فصلی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در تابستان 99 هم حدود 30 درصد و در پاییز همان سال 22درصد بوده است. به این ترتیب طی یک سال اخیر، قیمت مصالح ساختمانی برای سومین بار به طور فصلی جهش داشته است. بخش دیگر پیغام ساده این تغییرات قیمت این است که در بهار امسال دومین صعود شدید تورم نقطه ای قیمت مسکن طی حدود چهار سال اخیر رقم خورده است. نخستین صعود شدید هم در پاییز پارسال رخ داد، طوری که تورم فصلی 101 درصدی در آن مقطع زمانی رقم خورد. بعلاوه این نکته قابل توجه است که رشد تند فصلی و نقطه ای هزینه ساخت یا شاخص قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته هم به صورت مقطعی تکرار شده است.

اما پیغام دوم آمار تورمی تازه از بازار مصالح ساختمانی که نیازمند رمزگشایی است، به این سوال پاسخ می دهد که چرا در فصلی که قیمت مسکن در تهران حدود 2 درصد رشد کرد و انتظارات تورمی غالب در بازار کاهشی بود و از طرفی رکود ساختمانی سنگین هم همچنان در بازار ساخت و معاملات حاکم است، مصالح ساختمانی تا این حد رشد نموده است؟ به بیان دیگر، مصالح ساختمانی در حالی به طور فصلی 19 درصد رشد قیمت میانگین داشته که در مسکن این اندازه رشد در بازه سه ماهه 2 درصد بوده است؛ بعلاوه شاخص قیمت کالاها و خدمات سبد مصرفی خانوار (تورم عمومی) در بهار امسال نسبت به زمستان 7/ 6 درصد رشد نموده است. در سایر بازارها هم رشد قیمت به مراتب کمتر از تغییرات قیمت تورم مصالح ساختمانی بوده است. اندازه تورم نقطه ای مسکن در بهار امسال 70 درصد و تورم عمومی 52 درصد بوده است اما در همین بازه یک ساله تورم مصالح ساختمانی 101 درصد ثبت شده است.

دنیای اقتصاد از دلیل این تغییرات قیمت شدید در بازار مصالح رمزگشایی نموده تا گره ذهنی سازندگان و فعالان بازار مسکن که در پی مشاهده افت قیمت مسکن در بهار با وجود افزایش قیمت مصالح، پیچیده تر از قبل شده و نمی دانند در این شرایط که انتظارات تورمی در بازار مسکن منفی اما قیمت مصالح مثبت است، چطور باید در بازار ساخت و ساز فعالیت نمایند، گگردده گردد.

آنالیز ها که برای مخابره پیغام دوم برای پاسخ به راز خیز قیمت ساخت خانه در بهار 1400 اجرا شده است، در بازه ای اجرا شده که دید کاملی از تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در سیکل اخیر رونق - رکود مسکن ارائه دهد. در واقع برای داشتن یک زاویه دید کامل در این حوزه، برترین دوره زمانی آنالیز یعنی از ابتدای سال 96 که پیش رونق مسکن آغاز شد تا سرانجام فصل بهار، فرایند تغییرات قیمت نهاده های ساختمانی مورد آنالیز قرار گرفته است. تا سال 96 دوره تخلیه حباب و پساجهش قیمت مسکن که قبل از آن در سال 92 جهش نموده بود، سپری شد و از سال 96 افت قیمت اسمی و واقعی قیمت مسکن به طور کامل متوقف شد. از نیمه 96 هم به تدریج رشد معاملات زمینه رشد قیمت مسکن را رقم زد و در نهایت در سال 97 همزمان با وقع شوک ارزی، قیمت مسکن جهش کرد. آنالیز دنیای اقتصاد نشان می دهد در آن مقطع زمانی و دو سال بعد یعنی سال های 98 و 99، به جای اینکه رشد قیمت مسکن تابعی از رشد قیمت مصالح ساختمانی باشد، تابع متغیرهای بیرونی و مهم تر از همه تابع انتظارات تورمی بوده است. البته در دو سال اخیر قیمت زمین هم جهش کرد و همین موضوع با توجه به اهمیت زمین به اسم یکی از اجزای اصلی ساخت مسکن، به تورم مسکن دامن زد. اما در این مدت رشد قیمت مسکن هم از تورم زمین و هم از تورم مصالح ساختمانی جلو زد. این استقلال نسبی جهش قیمت مسکن نسبت به هزینه فراوری (ساخت) موجب شد از سال 96 تا سرانجام بهار 1400 در حالی که قیمت مسکن در تهران 9/ 6 برابر شده بود، شاخص قیمت مصالح ساختمانی 5/ 5 برابر گردد. اگر بهار امسال که بازار مصالح فوق العاده متلاطم شد را از آمار تغییرات قیمت حذف کنیم، شاخص قیمت مصالح ساختمانی در سرانجام سال 99 نسبت به ابتدای سال 96 حدود 5/ 4 برابر شده و این در حالی است که در این بازه مسکن در همان حدود 9/ 6 برابری رشد داشته است.

از طرفی قیمت زمین هم در سرانجام بهار 1400 نسبت به سال 96 حدود 1/ 7 برابر شده است و این یعنی مصالح در طول پنج سال اخیر از مسکن و زمین جا مانده است. از آنجا که در سه سال اخیر، جهش قیمت مسکن مستقل از هزینه ساخت، به ویژه مصالح تحت تاثیر انتظارات تورمی بوده و سفته بازی در آن نقش اول را داشته است و با توجه به رابطه معنادار سطح قیمت نهاده های یک محصول و قیمت فراوری، اکنون به نظر می رسد بازار مصالح در حال تنظیم قیمت در نسبت با قیمت مسکن است؛ چراکه اندازه رشد قیمت مصالح ساختمانی در سه سال جهش پیاپی قیمت مسکن، همیشه کمتر از سطح قابل تنظیم بوده است. آنچه عقب ماندگی تورم مصالح از تورم مسکن را نشان می دهد، میانگین رشد سالانه قیمت مصالح و مقایسه آن با رشد قیمت مسکن است، در سال 96 اندازه تورم هر دو بازار تقریبا برابر و حدود 10 درصد بوده است. در سال 97 تورم مصالح ساختمانی 47 درصد و تورم مسکن 70 درصد بوده است. در سال 98 این تورم به ترتیب در بازار مصالح و مسکن 35 و 62 درصد بوده و در سال 99 هم مصالح در حالی 76 درصد رشد کرد که قیمت مسکن رشد 80 درصدی نسبت به یک سال قبل از آن داشته است. به این ترتیب در طول چهار سال قبل از 1400 همیشه تورم مصالح از مسکن عقب مانده بود تا اینکه در بهار امسال رویه متفاوت شد، طوری که این بار تغییرات قیمت مصالح از مسکن پیشی گرفته است.

خلاصه پیغام نیازمند رمزگشایی تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در بهار 1400 این است که چون در بهار امسال بازار مصالح در فاز تنظیم قیمت نسبت به سطح قیمت مسکن قرار داشته است و از آنجا که در دوره چهار ساله 96 تا 99، جهش قیمت مسکن مستقل از تغییرات قیمت مصالح بود، در این دوره پساجهش (سال 1400) هم الزاما رشد قیمت مصالح اثر مستقیم روی قیمت فروش آپارتمان نخواهد گذاشت؛ هرچند به هر حال این احتمال وجود دارد که قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز به وسیله سازنده های حاضر در بازار افزایش یابد، اما الزاما به معنای فروش در قیمت های اعلامی آنها نیست. نکته جالب دیگر این است که قیمت زمین در مقاطعی از سال های اخیر بسیار بیشتر از قیمت مسکن افزایش یافت و این موضوع موجب شد در زمستان ترمز جهش قیمت زمین هم کشیده گردد. تورم فصلی زمین در زمستان در حالی تک رقمی و حدود 8 درصد شد که در فصل قبل 18 درصد و فصل قبل تر از آن (تابستان 99) 36 درصد بوده است.

مرور این آمار تورمی از آن جهت اهمیت دارد که نشان می دهد همان طور که در بازار ملک، رشد قیمت بیشتر از مسکن احتمال توقف و ترمز دارد، رشد قیمت حوزه مرتبط دیگر به اندازه کمتر هم می تواند در مقاطع زمانی بعدی تورم زا باشد تا تغییرات قیمت در بازارهای بالادست مسکن و بازار مسکن به یکدیگر نزدیک شوند.

در عین حال ممکن است نسبت قیمت مصالح به زمین در ماه های آینده، نه الزاما به شکل افزایش قیمت مصالح ، بلکه به شکل کاهش قیمت مسکن تعدیل گردد. اگر افت قیمت مسکن ادامه پیدا کند، فاصله تورم مصالح ساختمانی با تورم مسکن دیگر مثل فصل قبل تند و پرشیب نخواهد بود و در نهایت در بلندمدت رابطه معنادار مسکن و مصالح که در چند سال اخیر بر هم خورده است، بازتنظیم خواهد شد.

اما در این میان دو سوال مهم وجود دارد. یک سوال این است که قیمت تمام شده مسکن با توجه به تغییرات قیمت مصالح اکنون چقدر است و سوال دوم این است که پس از این مقطع در بازار ساخت و ساز چه خواهد شد؟ قیمت تمام شده ساخت مسکن در ابتدای امسال به طور میانگین مترمربعی 8 تا 10 میلیون تومان بود. آمار قیمت زمین در فصل بهار هنوز به طور رسمی منتشر نشده اما با توجه به شرایط تورم عمومی و تورم مسکن در بهار امسال می توان این طور برآورد کرد که احتمالا زمین هم تغییرات فصلی 5 تا 10 درصدی داشته است. از طرفی در بازار ساخت و ساز تغییرات قیمت مصالح قدری بیش از تورم میانگین محاسبه شده در شاخص مصالح ساختمانی، یعنی حدود 30 درصد برآورد می گردد. با این حساب می توان قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن در حال حاضر را با لحاظ هزینه ساخت و قیمت زمین، حدود 25 میلیون تومان برآورد کرد. از سوی دیگر میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز در شهر تهران در حال حاضر بین 35 تا 37 میلیون تومان است. به این ترتیب حاشیه سود سازنده ها در حال حاضر طی دوره دو ساله ساخت پروژه بین 40 تا 45 درصد است که اگرچه نامطلوب نیست اما آنقدر هم مجذوب کننده نیست. در اینجا سوال دوم اهمیت پیدا می نماید که چه خواهد شد؟ رفتار سازنده ها در بازار فعلی که حباب قیمت مسکن در حال تخلیه است و از طرفی قیمت مصالح ساختمانی صعودی شده است، در سه سناریو قابل ترسیم است. بسته به اینکه فرایند کاهش قیمت مسکن در ماه های آینده چگونه خواهد بود، سازنده ها را می توان به دو دسته کلی تقسیم کرد؛ دسته نخست کسانی هستند که در سال گذشته با سطح قیمت مصالح ساختمانی آن سال پروژه ساختمانی تعریف نموده و مشغول به کار شده اند و دسته دوم کسانی هستند که در آغاز سال تازه با سطح قیمت افزایش یافته مصالح، ساخت و سازی را کلید زده اند. گروه اول یعنی کسانی که مصالح را به قیمت پارسال خریداری نموده اند، احتمالا به مسئله ای برای فروش بر نخواهند خورد و سود قابل قبولی می برند، اما با توجه به هزینه جایگزینی، برای آغاز پروژه تازه دچار مشکل می شوند. بنابراین در سناریوی اول این گروه از سازنده ها واحدهای تکمیل شده را به بازار عرضه می نمایند و از تعریف پروژه تازه خودداری خواهند کرد. بنابراین در این سناریو رکود ساخت و ساز در امسال ادامه پیدا خواهد نمود.

دو سناریوی دیگر مربوط به رفتار دسته دوم سازنده هاست؛ آنها که با قیمت سال 1400 مصالح خریداری نموده اند و طبعا رشد حدود 30درصدی مصالح در بهار امسال را در قیمت تمام شده واحدهای نوساز عرضه شده در سرانجام امسال یا سال آینده لحاظ خواهند کرد. اما از آنجا که انتظارات تورمی در بازار مسکن همچنان منفی است و بعید به نظر می رسد به این زودی مثبت گردد، بنابراین سازنده ها دو گروه خواهند شد. در این سناریو، اگر قیمت اسمی مسکن در ماه های آینده کاهش پیدا کند، این گروه احتمالا واحدهای تکمیل شده را نمی فروشند و پروژه تازهی را هم کلید نخواهند زد. در حالت دیگر هم اگر قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند اما اندازه افزایش ناچیز و در حد یکی، دو درصد ماهانه باشد، این گروه احتمالا امید به فروش را با قیمتی که بتواند بخشی از رشد قیمت مصالح را پوشش دهد از دست نمی دهند و با سودی که در مجموع برایشان قابل قبول است، در سال آینده یا سرانجام امسال، آپارتمان های تکمیل شده را می فروشند.

در سناریوی سوم، اگر قیمت واقعی مسکن به تدریج کاهش پیدا کند، یعنی تغییرات قیمت مسکن هر ماه از تغییرات قیمت مسکن نسبت به نرخ تورم عمومی کمتر باشد، احتمالا سازنده هایی که امسال مصالح خریده اند، چون سطح قیمت در سرانجام سال به حدی است که ممکن است مجذوب کنندهیت فروش برای آنها نداشته باشد، به کلی بازار را ترک خواهند کرد و فروش واحدهای تکمیل شده را به زمان بعدی جهش قیمت مسکن موکول می نمایند. در نهایت برآیند هر سه سناریو این است که رکود ساخت و ساز به این زودی ها قرار نیست به سرانجام برسد.

البته یک سناریوی بسیار بعید دیگر هم وجود دارد؛ اینکه قیمت مسکن امسال دوباره دچار جهش شدید گردد. اما حتی در این صورت هم سازنده ها به بازار ساخت و ساز باز نخواهند گشت؛ کمااینکه در دو سال اخیر با وجود جهش قیمت مسکن سازنده ها با توجه به رکود معاملاتی شدید به بازار مسکن باز نگشته اند.